关于起草《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》的情况说明关于起草《关于进一步理顺市区物业管理体制促进社区建设发展的实施意见》的情况说明一、文件起草的背景建市以来，我市的物业服务行业得到了长足的发展，物业服务领域不断延伸、服务水平不断提高，物业服务市场日益活跃。但由于大部分街道、社区居委会对物业管理职责认识不足，原属其管理的一系列社区居民工作，因在城市化进程中一旦居民区被改造成为新型住宅小区，社区的日常工作就无人管理，我市现行单一、脆弱的物业管理体制弊端日益显现出来，如邻里之间矛盾纠纷、违章搭建、小区内噪音与油烟污染、治安管理、计划生育管理、物业管理费的拖欠和服务质量的投诉等，这些问题在一定程度上阻碍了我市物业服务行业的持续、健康、稳定发展。同时，大量高品质小区的投入使用也对物业管理提出了更高要求。因此，建立新的物业管理体制，理顺物业管理关系，成为规范我市物业服务市场、维护社会稳定、打造和谐社区的必然选择。二、文件出台的过程及依据为了解决我市物业管理体制中存在的问题，我局多次到淮安、徐州、南通、盐城等城市深入调研，在广泛学习兄弟城市成功经验基础上，认真剖析当前市区物业管理体制中存在的问题，探索一种和谐、有效、稳定的物业管理新体制，并于8月24日向市政府上报了《关于进一步理顺市区物业管理体制的调研报告》。调研报告得到市委、市政府高度重视，缪市长和徐市长分别在8月31日签署意见，并委托田市长在9月6日晚上召集宿豫区、宿城区、市经济开发区、湖滨新城开发区、苏宿工业园区、规划、城管、工商、公安、物价、园林、环保等部门对理顺市区物业管理体制工作进行专门会办。我局还召开部分街道办和社区居委会座谈会，广泛征求意见，基层组织对新体制方案十分赞成。《意见》起草的文件依据有：1.《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令第62号）2.《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第504号）3.《建设部关于印发〈业主大会规程〉的通知》（建住房［20xx］131号）4.《江苏省物业管理条例》（20xx年10月25日，省十届人大常委会第六次会议修正）三、主要内容：《意见》强化了加强属地管理职能，明确了相关机构责、权、利，要求建立“两级政府，三级管理，五区联动，条块结合，以块为主”的物业管理新体制。重点内容汇报如下：（一）市级物业管理行政主管部门职责制定物业管理规章、制度、行业规范等指导性文件；指导开展物业管理区域创优达标、维修基金的保管和使用、资质年检和从业人员信用管理、物业管理（社区）用房验收等工作；组织物业服务行业调研、业务培训与学习交流工作；依法核定物业服务企业资质等级。（二）区级物业职能部门职责负责辖区内物业服务企业资质等级初审工作；组织住宅小区技防设施等基础配套设施承接验收；接待并监督有关物业管理的投诉和信访工作；负责接待辖区内精品城市创建、绿化检查等物业管理考评工作；具体负责辖区内的维修基金归集、保管和使用监督。（三）社区居委会物业管理的职责负责属地居民小区物业管理工作，接受各专业行政主管部门的监督指导；对物业服务企业资质等级初审、年检和从业人员信用管理签署意见；对辖区内物业维修基金的使用进行监督管理；负责辖区物业管理和投诉受理调处工作。（四）业主委员会的职责监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；执行业主大会的决定和业主大会授权其作出的决定；协助社区居委会和物业公司做好投诉、信访的调处工作，做好相关政策解释工作。（五）物业服务企业的职责设立投诉窗口、投诉电话、妥善处理各类投诉；积极主动地参与社区的各项工作；利用企业人力和技术上的优势，协助搞好社区服务中心站（点）的建设和管理，协助社区党组织开展工作。各专业行政主管部门的职责物业管理涉及到政府各个专业行政主管部门，需要各部门密切配合，通力协作，才能形成“部门联动、齐抓共管”的局面，如：规划部门负责对物业管理（社区）用房和公建配套用房规划方案审批；建设部门负责组织对房地产项目的竣工验收备案，加强对下一级政府部门的物业管理工作进行业务指导；城管部门负责依法对小区排放噪音、油烟污染、违章搭建等行为以及违反《住宅室内装饰装修管理办法》的有关行为进行查处。